当前位置： 骆驼 > 骆驼的习性 > 对话谈子信植建军谈中山住房租赁市场与长
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近十年中山租房价格是怎么样的呢，这里有你想知道的答案
导读
我们都向往打开幸福的大门拥有属于自己温暖的家，那在还没购置房产前的朋友可能更多经历的是租房。那么近十几年来在中山租房的价钱是怎样的呢。关于这个话题，上周末在中山广播电台《爱家天下》节目上，就有一个很有深度的解读。
接下来，请大家花一点点时间听听这个电台节目的录音，你一定会有所收获，一定会以一个全新的角度去热爱我们这座城市。
专家电台访谈
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本期节目嘉宾：
谈子信
中国城市科学研究会城市更新专业委员会副主任委员
全经联城市更新委员会副主任
凯辉高德总裁
中原地产总监——植建军先生
如果大家不具备适合的环境听音频，也可以选择阅读文字，以下是节目内容的文字摘录：
第一部分
主持：今天我们有请两位嘉宾与大家谈一谈中山租房价格的升幅情况，到底是正常？偏低？还是偏高？那我们也了解到植总刚来中山的时候也是有过租房的一些经历吧？
植建军：
我记得当时是04、05年刚到中山，不像现在刚到新的地方可暂住酒店，那时候需要找房子租住。当时的中山租房选择也较多而且很方便，中介方也不多，各类型的都有，以楼梯房为主，或当地农民自建房为主。租金与佛山相比差不多。租的是独立一间房，是当地农民的自建房，租金约~元不含水、电费，租的时间较短。
主持：我感觉租贵了，因为我刚到中山时大概在02、03年，曾在白水井租过两房一厅，楼梯房，租金约~元，那性价比是否更高？
植建军：
是会更高一点，因为是两房。如果是拼租会更合适，但当时不存在拼租。当时在中山租房的经历不长，因为很快就买到房了。在当时中山的房产是很便宜，东区也是约元/平方米，到目前为止虽然租房经历不多，但是有出租的经历。当时在东区库充路段买一套房，从投资回报率来看，购买时元/平方米，出租约~元，回报来说是不错的，以目前来说就很贵了。虽然租金上升了，那我们对比一下，在白水井两房一厅约元，我的也是两房出租价格贵约一倍，与楼价比的升幅相对会低了很多，当年是约元/平方米，现在东区任意一间同类型的，中介挂牌价应该是约0~元，升了大概4倍，但是我们的租金只升了约2倍，或更好一点的是3倍，也就是说中山的租金是远远低于楼价的，此现象也是正常的，毕竟中山的人口自我来的时候增加的也不多，大约50万人，但是每年的房屋开发量从15年之前单纯住宅的每年成交量多万平方米，到15年、16年、17年就很夸张了，甚至创新高约千万左右，那么今年相信也不会低于万，也就是说中山每年的成交的住宅量相当大的，但是人口量亦没有太大变化，中山在过去几年卖得不多，楼价升得快，主要的成交客也非中山本地人，所以作为二线半的城市来说，人口与城市的地位是不匹配的，再说库存量多直接导致中山的房租不高，即使现在东区两房可租到约多元，哪怕是电梯房、三房的租到约3~0多元的，相对来说还是低的。
主持：以及需要看一些特别的地段，才能租到这些价格。其他的话是未必租到的。
植建军：
最起码出租的这套房子在过去的三年也没有逐年规律升价，所以变化不大。但我的判断是中山租房的价格水平算是相当低的。当然也会与城市的现实情况有关的，人少房多，租赁需求不大，当商务人群，外来人员多租金自然会上升，我们来看看中山酒店很多，性价比且相当高，无论是希尔顿还是其他五星酒店，在珠三角也算是低价，上周四住深圳的某商务酒店价格没升，然后房内有黑房，在商业群楼的底层的四层改建成商务型酒店，等于在三排，中间位置是无窗叫黑房，住几小时也要约~元包早。这在中山已可住四星级酒店，然后出门亦有中介门店能看到十几年前的电梯房大约两、三房的租金要1~0元/月，感到很恐怖，那楼价更是00元/平方米，而且已有好几年楼龄了。那我也问过十几年前这些房价是多少，说是大概0元/平方米左右，现在卖到~9元左右。当然地段在南山区相对周边高端住宅商务区来说会贵一些，但这也是周边城市的现实状况。所以，相对于中山从租赁情况来说，是比较幸福的，因为我们承担的租金水平不是很高的。
主持：那请问谈总对周边城市租赁情况的了解又是怎样的呢？
谈子信：
先说深圳吧，我在深圳有租房，因不是常驻工作就不需要购房，现在楼价都很贵，如植总所说，现在深圳普通两房一厅的住宅最便宜也要元/平方米，稍为好一些也要到1元左右。在较好的区域，如果公寓的价格约0~1元大概30平方米左右，没有~0元是无法租到的，因为深圳的整体楼价高，租赁的需求也很大，这都直接与市场挂钩。因为深圳人口的竞争率很大，每年有大量的人口涌入深圳，变成越是流动人口大的城市租赁市场的需求会更大。反观中山现在人口的正流入是非常低的，只有百分之零点几，一年增加几万人的户籍人口，与深圳对比差十几倍，所以本地人对租赁市场不会过于热衷，现在住宅也多，简言之货多，需求少，那导致租赁市场的价格无法上升亦与市场发展有关。
主持：大家可能会都感到在中山的租赁市场不是太热烈，那其实也有部分房企看中中山这一部分的市场，譬如我们现在迎来了长租公寓，并且有两家品牌开发商加入的。
谈子信：
长租公寓，在中山那么小的市场上也能体现情况。目前我们与二十多个长租公寓品牌有合作，一线城市我们就不说了，在很多二线城市已有基本上有十几、二十个品牌在经营，而且在抢优质的物业，这种情况非常多。但是中山只有两家，就体现出对中山市场欠缺信心，虽然有发展商进来，当然市场是有的，但是对于租赁市场中山目前看不到未来非常好的前景，可能很多业主想出租但是价格无法上调，那其实我们看看租金其实真的反映市场的。首先租金没有杠杆，租一间房，第一可到银行贷款借钱去租，第二做二房东相对比较少，那对租赁的价格来说控抬租价的可能性比较低，所以与买房刚好是两个对比，买房可以借钱去买，对投资与买价本身的杠杆比较大，第二就是买了会炒楼，那国家规定房住不炒，但是很多投资人通过投资物业升值再去获利，退出该种获利模式队租赁人士来说不是很存在的尤其是中山，所以租金直接反映市场的价格。其实很简单，公式是将租金乘以二百或三百左右就反映实际的房价。譬如说，租金元乘以或大概是40~60万左右，那其实这间房子是市场上的正常价格。
主持：中山的房价还没升的时候不就差不多吗？
植建军：
差不多，但是比这还要低。
谈子信：
所以就说房价一直向上升，实际收益率很低，大概一厘左右，约5~8倍。但按实际回报来说，2~3厘来说相对好一些，商业的话要5~6厘，问题是目前租金那么低的话也形成了整个中山还有很大一部分业主持有物业无法出租，当然好地段是供不应求的，毕竟这以后会是人口密集的地方，但在核心地段买房也是贵且相对货比较少了，现在买房在郊区或较远的地方租出去都很难。
所以形成现在有一些开发商会选择在城中心某一些比较旧的房屋进行改造，另其变成长租公寓。譬如，万科选择的新时代广场，那其实这个地方相对也是比较热闹的一个地方来的。重新改造以后，长租公寓一个月的话大概在元起，不知道两位对该定价怎么看呢？
谈子信：
正如我刚说的，深圳价格在10倍左右约7~0元。那变成与房价有相关的关系。因为租赁市场是直接反映实际市场的情况所以不能贵的，贵了就没有人租了，收入是大家都清楚的，这是属于普通打工一族或是中层人士为主，普通的低层或许租不起的，其会直接与城市的流动人口、收入挂钩，变成在中山也无法贵起来，整体收入也就不高。
植建军：
我看了该长租公寓，新时代大家都很熟悉的了，其实这类型的长租公寓更多是改建旧物业，如新时代从形态来说是改建旧厂房共四层。那还有龙湖很出名的开发商，其也是旺的地段，改建的是原工厂宿舍楼去做的。首先说万科更多是打青年的概念，当然也延用房地产营销的概念：，应该来说不多，看了户型图以后的话应该是黑房黑窗的了，就是整个公寓的该层数的中间，无窗，天井得现场看，如果没有就只能抽风了。但是这并非入住价，因为每户有标配，如床、床垫、热水器等这些是标配的。
主持：譬如我要加一张床再加几十元？
植建军：
不能加床，因为只有20平方米加不了的，譬如加冰箱就另加60~元左右。然后，还有公共的管理费、清洁分摊费，是不可以用煤气的，只能用电，想烹饪、煮食的话要到公共位置使用，那另外要再加多元的费用，累计约0元以内，价格不算便宜，因以周边价来说，一房的价钱差不多，甚至还会有更多的用途
主持：那么稍候我们再聊。
第二部分
主持：继续本次高端访谈。之前植总跟我们谈到，进驻中山的第一个长租公寓，我们看到价钱冒似很吸引，但原来再加其他费用可能也要约0元。那其实这个价钱，植总觉得这对中山租赁市场会否有影响呢？
植建军：
其实，在中山租赁市场的影响我认为暂时该两个一中一东来说，如体量不大，相隔又那么远的话，影响应该是不大的。可能更多是媒体效应，首先新时代也只有四层楼才多间，而且大部分在20平方米以下，我看到的是实用面积只有七点多平方，与市面上说的正常租赁的房或一房来说也是太小了，现在说的一房哪怕在西区那么多公寓可能也有50~平方米，很少会有20平方米以下的。坦白说看格局，开发区会正常一些，直接是改建原工厂宿舍，正常的居住功能显然易见。但是，新时代更多的是，可能谈总在上海会见得较多，因上海楼价太贵，租金都很贵的情况下，亦改建了这类的房子，或者是将房子把三房打通变成四间、五间的样子，那就是把房子细化了后，降低了月租，适合买不起房子，又租不起房子的人居住，且会以年轻人为主题概念管理而吸引过去的。所以，目前看到新时代这类的长租公寓类型与我们正常市场是没有太大冲突的。
主持：可能针对的是刚毕业的大学生，留在中山的那种人群。
植建军：
我觉得都得要看价钱，我们刚说元在图纸上中间是有元的有圈着两、三间才十七点多平方米左右，那还要加元的公共管理费，如果你是需要冰箱、电视机、冷气已配备了，可能要加多元左右，其实这么小的单间可能在元左右，那在中山在此基础上再加元左右在隔壁可能就租到有窗、有阳台、可以煮食的单房了，由于是旧厂房改建的只能用电，毕竟自己所住房间内煮食不通风也不好，如1元左右在旁边可租到一间50平方米左右的一房可能是住宅改建的，或是住宅将其拆分两、三间的，但最起码居住舒适感会更好一些，但在安全性来说，管理水平来说，可能比不上长租公寓了，那需要两方面来看，在中山人群虽然没有一线城市划分得那么明显，目前来说单看整体中山的租赁市场不会产生太多影响，在媒体方面也许会更多。再加上深入地了解，可能会看到未必能与正常的可产生竞争。
主持：那我们来再看看，最近一个月也做了一个中山行政区住宅租金排行，我们看到租金最贵的是古镇，27.32元/平方米，然后是东区27.2元/平方米，南区26.88元/平方米，然后到西区、小榄，那我们看到同比上涨幅度比较大的是东区有17%，南区20%，小榄的同比上涨接近差不多3成27%以上。
谈子信：
其实租金反映了人口的结构。古镇是外来人口比较多的，所以对租赁市场相对来说较热。小榄也是，随着其区位优势的越来越明显，以及新的办公物业亦在增加，变成在办公人口与外来人口越来越多的情况下，租金上升的幅度较大也算正常。我们也看到中山比较特别的，城市的首位度是不够的，在其他城市最贵的租金都在核心城区里，反而中山无论房价、租金都不是城区最高的，所以亦看到我们中山城区的影响力来说，需要进一步提升，提升首位度才能让城市更健康发展。与中山本身的产业集群原来的一些基础有关系，所以中山要将服务业提升的话，将更多的人口吸引进来，我们的租金才有可能体现其真正的价值，所以无论是万科在中山做，或是其他长租公寓在中山做也好，对市场评估来说都是比较仔细、稳妥的。那在谨慎的评估结果来看，不适宜做太大规模的投入目前是试水，在新时代广场开始，我觉得这个位置是比较好的，因为整个交通的动线可去到各个集中、核心的区域是比较方便的，所以所做的算是示范的试验式项目。其他城市来说，大家的装修成本差不多，每一个单位装修的成本、人力成本差不多的情况下，作为长租公寓运营商来说会多选择的是一线、强二线的城市，因为租金往往会比中山这类三线或准二线城市高10倍以上的，同样单位一个投入，装修成本、同样用人差不多，可能薪酬只高两、三倍，却会带来10倍的租金收入，所以长租公寓基本上对于中山这类城市是想进入，但是算过也比较难，翻本时间很长。
主持：但就是无论如何也想试一试。
谈子信：
但是先占有市场对日后品牌的效应，对市场份额也有一个布局，因为长租公寓拿的是资本支持，其一定要做规模，如果在全国份额很少，或数量很少，对于资本运作来说是不具备规模性的，所以一定要在很多地方落位，但问题是算过在三、四线城市基本不需要想的，在二、三线城市会考虑城市本身的租金是否能够让利润会有一定的保障。
主持：所以其实我们看到，以全国来看这个市场规模是大的，在年底在全国30强的房企是有十多家已进入了长租公寓的领域了，好像万科在新时代广场的试点，据了解他们还想在石岐的金域南湾项目再尝试第二个长租公寓，对于租客来说，可能会觉得在中介租房，首先价钱未必是公开透明，而且其实际管理，入住后租一间房譬如有损坏需维修、维护的等还要跟房东沟通，遇到好的或可解决，遇到不好的那居住体验会很差。那长租公寓有一个好处就是有专人管理，那我会比较欣赏的是，很多人目前在说圈层，那我们会看到长租公寓会有那么一个公共区域，可能对于独自在中山打拼的朋友来说，会透过长租公寓而认识到同一个圈层的一帮朋友，那我认为这也是非常重要的。
谈子信：
当然了，长租公寓可以给到更好的居住体验，本来装修是标准化的，所有按照相对适合年轻人、白领居住的标准而设计的。但是，我们看到现在很多自己出租的房屋，很多配置或家具都比较旧，居住体验感是比较差的。其次长租公寓有标准的服务，亦有刚提及的圈层，建立起的关系网络认识更多朋友，这也是长租公寓的优势所在，所以那么多人愿意居住，是因为带来的不仅仅是价格方面的竞争，是一个附加值的东西，所以我认为长租公寓是有市场的，关键是实际上我们全国几十个长租公寓品牌能赚钱的绝无仅有。所以，现在做规模，未来只是想做IPO而已，要不然大家都比较亏，尤其一线城市的租金那么高，万科在深圳的万川计划是已被叫停的了。因其在很多城中村租村屋做，实际上现在遇到很多产权方面的问题，以及很多租金越来越贵，长租公寓对于租赁者是好事来的，会有更多选择，宁愿贵2~元住好一点，促成本地的业主慢慢要将租赁权转出去，不要自租，让金融企业协助找运营商去做。
植建军：
其实就是二房东。在一线城市是很普遍的。首先对于租户来说，想租屋的多了选择，好处是不需要租太长时间，通常不少于半年，大概一年为限，押两个月，给中介费。而这一类是不用给中介费的，是否可以给月租还得看看，正常是没问题，同时在一线城市如谈总所说的，都以铺点为主，去收一些业主的房子做二房东，其实在一线城市很多业主是愿意房租出去的，不需要烦恼太多，很多长租公寓运营方会重新装修房屋，改善升级，对房子的价值会有帮助的，当然总体可能会改变房子的结构，看业主是否能接受，同时给予的租金也不会太低。但是有些在一线城市看到的长租公寓毛病就是，长租公寓在某些城市的越发达的区域租金水平越高，一房东会抬高价格是正常的，其次对于长租公寓运营方来说，为了赚钱多收费因要顾及装修、管理，价格会提高，或并不是一间房子的总价高了，而是每平方的价格高了，所以中山可能是约30元/平方米不到，一间约30平方米大概多元左右。但如果到40元可能就1元了。同时，长租公寓在过去的一年还有很大的诟病，就是与金融机构结合导致很多出现金融上的纠纷，或是融资上的问题，比如很多提供产品可让租客通过金融的杠杆去借钱租房，借一到两年的租金的话似乎是给了两年可以住两年了，但实际上利息是很多人没看到风险的，亦导致金融影响对长租公寓过去一年较大的。
主持：在中山以目前的城市体量去做长租公寓的话，植总认为是可以浅尝的是吗？
植建军：
其实，从实际来看中山的人口及经济未能快速提升的话，长租公寓的试点总额是不大的。但是从融资或IPO金融角度来说，可能是越多越好，烧钱越多越好的话，为了上市这都可以做的。譬如，著名的小黄车，在全国都要面对的是退款难的问题，当时看到在很多城市这些共享单车是遍布所有街道的，大家都知道这个城市是不需要那么多的，但没有控制门槛，随其野蛮生长，最终导致很多在上游的生产企业，如自行车企业，最初接了万生产的单，但是只付了部分款项，最终生产完毕无法交给订货商了，因为订货商已不见踪影了，对产能是很大的消耗的。对于现在来说，很多资金成本有很严重的伤害，对于小市民来说，虽然是99元但也是损伤。不知道谈总是否也充值了？那其实这从市场的合理角度来说，我们觉得不可能有那么多的共享单车就像我们讲的长租公寓，但是在没有任何监控的环境情况下，大家觉得自己可以做独角兽不断投资、融资的话，最终可能有人成功了，可是绝大部分约8、9成的企业会倒闭，所以，无论是长租公寓也好，共享单车也好，如站在资本角度来考虑的话发展会很快的，因为不用考虑现实经营问题。但在实际情况来看的话，这可能不但是企业需要考虑的问题，也需要政府监控的问题。
主持：那因为时间的关系，我们今期节目聊到这里。那我们预告下一期的内容，就是谈一谈东区博爱六路某公寓的降价在朋友圈牵起了一股风暴，我们也看到在博爱路也有很多在建、在售的商业公寓，这些商业公寓集群究竟能否可以激活该片区的商业价值呢？下周我们再聊，祝大家新年快乐，明年继续爱家天下。
来源：中山商房网
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